घरजग्गाको ठूलो हिस्सा अनौपचारिक भएकाले मूल्य अनियन्त्रित, डा. जगदीशचन्द्र पोखरेलको विचार

नेपालमा अनौपचारिकरूपमा कमाएको असाध्यै धेरै पैसा छ मान्छेहरुसँग, जुन अन्यत्र लगानी गर्दा स्रोत खुलाउनुपर्ने हुन्छ। त्यसैले अन्तभन्दा बरु जग्गामै लगानी गर्दा 'सुरक्षित' हुने हुँदा घरजग्गामा पैसा खनिएको छ। वैध तरिकाले कमाएका अरुलाई पनि पैसा जग्गामै हाल्नु परेको छ। यसरी सबैले जग्गाकै माग गरिदिएपछि मूल्य असाध्यै माथि गएको छ।

तैपनि जग्गाको दाम यस्तरी किन बढेको वा बढाएको हो, यसको वास्तविक मापदण्ड के हो भन्ने न कसैलाई थाहा छ, न त कसैले आकलन गरेको छ।

जग्गाको मूल्य बढ्न सम्बन्धित एरियामा कुनै उद्योग-व्यवसाय थपिएको, पूर्वाधार विकास भएको, रोजगारी वा आय आर्जनका अवसरहरु सिर्जना भएको हुनुपर्छ। तर हामीकहाँ त त्यस्तो केही पनि नभइकनै जग्गाको मूल्य बढाइएको छ। यसको अर्थ, जबसम्म हामीले लगानीका लागि अरु क्षेत्र आकर्षित बनाउँदैनौं, घरजग्गा नै मान्छेको लगानीको सबैभन्दा सुरक्षित लगानीको विकल्प रहन्छ। तर यो परम्परागत अर्थतन्त्रको चरित्र हो।

जग्गाको यस किसिमको मूल्यवृद्धिको आधुनिक अर्थतन्त्रसँग कुनै तालुक नै छैन। यो एकदमै परम्परागत र अनौपचारिक अर्थतन्त्र हो। अवैध धेरै नगद हुनेले देखिने गरी लगानी गर्दैन, नदेखिने गरी कहाँ पैसा हाल्ने भन्दा जमिनमा। किनकि, चार करोडमा किनेको जग्गा एक करोड मात्र देखाइदिँदा पनि हुन्छ, यसमा कडाइ छैन। यसरी अदृष्य तरिकाले कमाएर राखेको पैसा (हिडेन रिसोर्सेस) जति परिचालन हुन्छ, त्यति नै जग्गाको मूल्य बढ्छ।

अर्कोतर्फ, किन्दा सस्तोमा जग्गा लिएर बैंकमा भने अधिक मूल्यांकन गराएर लालपुर्जा धितो राखेर ऋण लिने र पछि त्यसलाई लिलाम हुन छोडिदिने धन्दा पनि चलेको छ हामीकहाँ। गाउँतिर रोपनीको ६०-७० हजार रुपैयाँको भाउमा दुई-तीन सय रोपनी समूहमा उठाउने र बीचमा अनेक खेल गरेर त्यो जग्गा रोपनीको एक-डेढ करोड पुर्‍याएर त्यो खेलमा संलग्न सबैले लाभ लिने प्रवृत्ति पनि मौलाएको छ।

र, यसले अस्वाभाविक रूपमा बढाएको मूल्यबाट खासगरी दुईवटा लाभ लिने गरेको देखिएको छ। एउटा – अरुलाई बेचेर ठूलो नाफा निकाल्ने, कि त्यो जग्गा अधिक मूल्यांकन गराएर बैंकमा राखेर पैसा निकाल्ने अनि नतिरी लिलाम गराइदिने। यो धन्दा यहाँ लामो समयदेखि चलेको छ।

हामीकहाँ कर प्रणाली पारदर्शी नहुनु पनि अर्को समस्या हो। घरजग्गा कारोबार पारदर्शी बनाउँदा हामीकहाँ मान्छेले दुःख पाउँछ। उसलाई दुनियाँले दुःख दिन्छन्। त्यसकारण त्यसलाई पारदर्शी 'नबनाउने' तर्फ हाम्रो प्रणाली गएको छ। यसैकारण अनौपचारिक कारोबारहरु मौलाउँदा जग्गाको मूल्य दलालले बढाइरहेको छ कि वा अरु कसैले कसरी र किन बढाइरहेको छ वा बढ्यो भन्ने थाहा हुँदैन।

किनकि, यो औपचारिक अर्थतन्त्रमा आइरहेको चिज नै होइन वास्तवमा। यो त एकदमै अण्डरग्राउण्ड इकोनोमी हो। घरजग्गा कारोबार तब मात्र बाहिर (औपचारिक अर्थतन्त्रमा) आउँछ जब डेभलपरहरु अगाडि आउँछन्। किनकि जमिनको यस्तो जथाभावी कित्ताकाट र कारोबार 'रियल इस्टेट' नै होइन। 'रियल इस्टेट' तब मात्र हुन्छ जब लगानी गरेर प्रोपर्टी विकास गरिन्छ, त्यसमा भ्यालु एडिसन हुन्छ, त्यसले आर्थिक अवसरहरु बढाउँछ। हामीकहाँ व्यवसायिक डेभलपरहरुले मात्र वास्तविक 'रियल इस्टेट' मा काम गरिरहेका छन्। अरुले त जग्गा काटेर बेचिरहेका मात्र हुन्, जसले अनौपचारिक अर्थतन्त्रलाई मात्र असाध्यै मलजल गरिरहेको छ।

यसमा संलग्नहरु यति शक्तिशाली भए कि देशभर गाउँठाउँका पाखापखेरा उनीहरुले किनेर कब्जा जमाएका छन्। यसले गर्दै कसैले वास्तवमै केही गर्छु भनेर जमिन खोज्दा नपाउने अवस्था छ। तर पहुँच कम भएका ठाउँमा अगाडि नै त्यसरी ठूलो जग्गा किनेर सट्टेबाजीमा राख्ने पनि एकथरी छन्, भलै यसो गर्ने समूह त्यति धेरै ठूलो छैन।

यस्तै, उत्खननको अर्को विकृति पनि जग्गासँग जोडिएको छ। हाम्रो अहिलेको नियमले आफ्नो जमिनबाट ढुंगा माटो निकाल्न रोकेको छैन। यसैले डाँडा-पाखो किन्ने र आफ्नो नामको त्यो बारीमा खानी बनाउने, त्यसबाट उत्खनन गर्ने। हेर्दाखेरि केही काम नलाग्ने पाखो देखिन्छ तर त्यहाँबाट ढुंगा-माटो निकाल्नका लागि पनि लगानी गर्ने गरेको पाइन्छ। उत्खनन सकेपछि सम्मिएको जमिन फेरि प्‍लटिङ गरेर कारोबार गर्ने। एकप्रकारले हेर्दा 'उद्योगपति गयो' भनेजस्तो त देखिन्छ, तर अहिले जमिनको ठूलो ठूलो चक्ला दुर्गममा पनि बिक्नुको एउटा कारण यो पनि हो।

यसका बाबजुद यो सबै अनौपचारिक अर्थतन्त्र नै हो। मूलधारको अर्थतन्त्रमा यो आएकै छैन। यसकारण केही निश्चित बजार नियम अहिले भइरहेको जग्गा कारोबारको हकमा लागु नै हुँदैन।

विगतमा माओवादी जनयुद्धका दौरान ठाउँठाउँमा जग्गाको मूल्य घट्यो पनि। तर त्यो बजारले निर्धारण गरेका तत्वहरुका कारण घटेको थिएन; राजनीतिक, बसाईंसराई लगायत अन्य बाह्य कारण नै थियो। माओवादी द्वन्द्वका कारण जमीन यसै लैजाउ भनेर आफू अन्त सर्ने पनि धेरै भयो।

बजारले नै मूल्य निर्धारण गरेर घरजग्गाको मूल्य घट्ने बढ्ने त अहिलेसम्म भएकै छैन हामीकहाँ। किनकि, वास्तविक अर्थमा हेर्ने हो भने अहिलेसम्म औपचारिकरूपमा बजारमा आएकै छैन यसको ठूलो हिस्सा। घरजग्गा कारबारको सानो अंश मात्र आएको छ बजारमा।  

विकसित मुलुकहरुले अर्थतन्त्रसँग जोडिएका हरेक कुरा पारदर्शी बनाएका छन्। यसैले घरजग्गाको पनि कुनै पनि कारोबार अपारदर्शी राख्नै सक्दैनन्। सरकारले पनि त्यो क्षेत्रलाई राष्ट्रिय लेखामा त्यही अनुरुप गणना गरिरहेको हुन्छ। यसकारण रियल इस्टेटलाई चलायमान बनाइराख्नु उनीहरुको चासो हुन्छ।

जस्तै – कुनै नगरपालिका छ भने उसको रुचि आफ्नो नगरमा बढीभन्दा बढी घर किन्ने मान्छे आउन् भन्ने हुन्छ। त्यसका लागि त्यो ठाउँ राम्रो बनाइदिएर हाउजिङ उपभोक्ता वा लगानीकर्ताका लागि आकर्षक बनाइदिन्छ। उक्त ठाउँमा के गरिदियो भने त्यहाँको भ्यालु एडिसन हुन्छ, त्यहीअनुसार त्यो (आर्थिक अवसरका सम्भावना र पूर्वाधार) त्यहाँ राखिदिन्छ। यस्ता कुराहरुले विकसित मुलुकमा प्रोपर्टीको मूल्य बढ्छ।

अर्को कुरा, बाहिर रियल इस्टेट बीमाको परिधिभित्र आएको (इन्स्योर्ड) हुन्छ। बीमाले प्रोपर्टीको मूल्य बढाइदिन्छ। जस्तै: एक लाख डलरमा लिएको जग्गा बीमाले दुई लाख डलर मूल्यांकन गरिदिन सक्छ। उसले गरेको मूल्यांकन पुनर्बीमा कम्पनीहरुमा ट्रान्सफर हुँदै बढ्दै जान्छ। बीमाले गरेको मूल्यांकन किनबेचका बेला पनि मान्य हुन्छ। यो सबै पारदर्शी हिसाबले हुन्छ। यसबाट एक त सरकारलाई आम्दानी पनि भइरहेको हुन्छ भने त्यहाँ साँच्चिकै बजारको नियम (मार्केट रुल) लागु भइरहेको हुन्छ।

तर हामीकहाँ घरहरु यत्तिकै बनेका छन्। बैंकबाट ऋण लिने प्रयोजनमा बाहेक प्रायः भवनहरुको बीमा भएको मलाई थाहा छैन। व्यवस्थित भनिएका हाउजिङ कोलोनीका घरहरुको समेत बीमा भएको छैन, बैंक कर्जाका लागि देखाइएको अपवादबाहेक।

यिनै कारणहरुले गर्दा हामीकहाँ घरजग्गाको अनियन्त्रित मूल्य बजार नियम (वास्तविक माग र आपूर्ति) बाट निर्देशित छैन।

– कुराकानीमा आधारित

(राष्ट्रिय योजना आयोगका पूर्वउपाध्यक्ष डा. पोखरेल क्षेत्रीय योजनाका विज्ञ हुन्।)