जग्गाकै कारण छेकिँदैछ व्यवसायमा लगानी, अचाक्ली मूल्यवृद्धिले उद्योग स्थापना असम्भव बन्दै

काठमाडौं। एक वर्षअघि सूचना प्रविधि क्षेत्रमा काम गरिरहेको एक नेपाली समूहसँग सहकार्य गर्न एउटा इजरायली सफ्टवेयर कम्पनी तयार भयो। सफ्टवेयर विकासमा विश्वमै कहलिएको इजरायलको कम्पनीसँग मिलेर विश्वस्तरीय सफ्टवेयर नेपालमा बनाउने र अन्तर्राष्ट्रिय बजारमा बेच्ने यहाँका युवा उद्यमीको योजना थियो।

त्यसका लागि सयौंको संख्यामा जनशक्ति राखेर काम सुरु गर्ने र विस्तारै त्यसलाई बढाउँदै जाने। इजरायली कम्पनीको शर्त थियो – सुरुमा जति चाहिन्छ त्यति लगानी (कम्तिमा ५० लाख डलर) ल्याउने, तर पछि थप पैसा नल्याउने, यहीँ व्यवसायको ग्रोथ र बैंक कर्जाबाट विस्तार गर्दै लग्ने। 

इजरायली प्रतिनिधि बजार अध्ययनका लागि नेपाल आए। यहाँ केही सरोकारवालालाई भेटे। बजार बुझे। अन्तर्राष्ट्रिय बजारलक्षित सफ्टवेयर कम्पनीका रुपमा नेपालमा काम गर्ने त सम्भावना उनीहरुले प्रसस्तै देखे, तर जुन आकारले व्यवसाय विस्तार गर्ने योजना थियो, त्यसका लागि चाहिने लगानी यहीँ बैंक कर्जाबाट जुटाउने सवालमा भने उनीहरु निशास भए। कारण – बैंकले धितोमा राख्ने जग्गा नभइ व्यवसायलाई कर्जा नदिने र अचाक्ली महँगो जग्गा जोड्न कम्पनीलाई सम्भव नहुने उनीहरुले बुझे। 

यसैले नेपालमा लगानी नगर्ने निष्कर्षमा पुग्दै साझेदारी गर्न खोजेको कम्पनीका संचालकलाई भने – ‘व्यवसायले कमाएको जति पैसा जग्गामै हाले मात्र बैंकबाट ऋण पाइने भएपछि यहाँ व्यवसाय गरेर त्यसलाई कसरी विस्तार गर्ने?’

इजरायलको तेल अविव घरजग्गाको मूल्यका दृष्टिले आफैंमा संसारकै महँगा १० ठाउँमध्ये पर्दै आएको भए पनि नेपालमा, अझ खासगरी काठमाडौंमा, जग्गाको मूल्यले चकित खाएका ती इजरायलीले त्यतिबेला भनेको नेपाली उद्यमी सम्झन्छन् – ‘तिमीहरुको देश ल्याण्ड इकोनोमीमा चलेको रहेछ। यहाँ व्‍यवसाय त गर्न सकिएला तर त्यसलाई बढाउन निक्कै मुस्किल छ।’

मात्र केही दिनको काठमाडौं बसाइमा एउटा विदेशीको यो बुझाइले प्रष्ट देखाउँछ कि नेपाल जग्गाकेन्द्रित अर्थतन्त्रका रुपमा संस्थागत हुँदै कसरी लगानीकर्तालाई निरुत्साहित गर्दै छ। त्यस्ता लगानीकर्ता जसले ठूला उद्योग लगाउन जग्गा नै किन्नुपर्ने हुन्छ, स्टार्टअप र मध्यमस्तरमा रहेको व्यवसाय बढाउन बैंक ऋणका लागि जग्गा नै धितोमा देखाउनुपर्ने हुन्छ, उनीहरुका लागि जमिनको मूल्य अब ठूलो तगारो बन्दैछ।

उद्योग-परियोजना असम्भव बन्दै

जग्गाको चर्को मूल्यकै कारण अब उद्योगधन्दा थाल्न वित्तीय हिसाबले अनाकर्षक हुँदै गएको उद्योगी व्यवसायीहरु बताउँछन्। 

उद्योगी पशुपति मुरारका भन्‍छन् – ‘पछिल्लो २०-२५ वर्षमा नयाँ-नयाँ प्रविधिको विकासले गर्दा मेशिन उपकरणको मूल्य लगभग उस्तै छ, अझ बरु घट्दै गएको छ। तर जग्गाको मूल्य यो अवधिमा सय गुणाभन्दा धेरै बढिसकेको छ। कुनै उद्योग ल्याउनु पर्दा प्रोजेक्टको आधाउधी लागत त जग्गाकै पर्छ। अनि कसरी नयाँ उद्योग आउन सक्छन्?’

कतिपय निर्माणमा गइसकेका परियोजना समेत जग्गा जुटाउनै समस्याका कारण पनि ‘डाउनसाइज’ गरिएका उदाहरण छन्। सुरुवाती सोचअनुरुपको आकार-प्रकारमा परियोजना सम्पन्न हुन नसक्नु पनि एक किसिमले त्यो असफल नै भएको हो। अहिले लुम्बिनीमा निर्माणाधीन ‘द हब लुम्बिनी’ जग्गाकै कारण प्रभावित परियोजनाको एउटा जबरजस्त उदाहरण हो। 

निजी क्षेत्रको लगानीमा नेपालकै पहिलो मिनी सहरका रुपमा विकास गर्न खोजिएको यस परियोजनाको यतिबेला पहिलो चरणको निर्माण हुँदैछ। परियोजनाका साझेदारमध्येका एक पर्यटन व्यवसायी योगेन्द्र शाक्य जग्गा अधिग्रहणमा समस्याले यसमा परेको कठिनाइबारे भन्छन्, ‘जग्गा जुटाउन भएको झन्झटले म मात्रै भएको भए यो परियोजना सायद अघि बढ्दैनथ्यो, विजयजीहरु भएकाले उहाँले रियल इस्टेट गर्दाको अनुभवका कारण हिम्मत हार्नुभएन।’ अर्बौं रुपैयाँ लगानी हुने यस महत्त्वाकांक्षी परियोजनामा शाक्यसहित विजय राजभण्डारी अध्यक्ष रहेको सीई कन्स्ट्रक्सन र ग्रान्डी होल्डिङ्सको मुख्य लगानी छ।

हाउजिङ/अपार्टमेन्ट, तारे होटल, हस्पिटल, स्कुल, रिक्रएशन प्रोपर्टीहरु, कृषि लगायतका कम्पोनेन्टहरु सहितको ‘टाउनशीप’ विकासको योजनामा शाक्यका अनुसार अहिले जग्गा नै तगारो बनेको छ। तीन चरणमा गरी यो परियोना सय बिघा (१३५० रोपनी) भन्दा बढी क्षेत्रफलमा बनाउने योजना छ। तर त्यसको पहिलो चरणमा नै ६५ जना जग्गाधनीको १३५ टुक्रामा रहेको जमिन किनेर जम्मा सात बिघाको एक ढिक्का बनाउन नै लगानीकर्तालाई करिब डेढ वर्ष लाग्यो। 

‘सुरुमै कम्तिमा २५-३० बिघा लिएर काम थाल्ने विचार थियो हाम्रो। तर ७-८ बिघा पुर्‍याउनै डेढ वर्ष लागेकाले पर्खिँदै बस्दा ढिलो हुने देखेर पहिलो चरणको काम थाल्यौं। तर अब त योजना अनुसार दोस्रो र तेस्रो चरणका लागि चाहिने जग्गा पुर्‍याउनै नसकिएला जस्तो भएको छ,’ शाक्य भन्छन्, ‘काम गर्न सजिलो होस् भनेर हामीले कठ्ठाको १०-१२ लाख चलेको बाटोको जग्गालाई २० लाख तिरेर लियौं। सुरुमा बाटो जोडिएको जग्गा किन्दा पछि भित्रको लिन सजिलो पर्छ भन्ने सोचेका थियौं। अहिले त भित्रकै जग्गाको २५-३० लाख कठ्ठा भन्न थाले। यसैले जग्गाकै कारण अब यो परियोजना नै डाउनसाइज गर्नुपर्ने अवस्था देखिएको छ।’ 

यसबाट देखिन्छ कि ठूला उत्पादनमूलक उद्योग, होटल, हाउजिङ, टाउनशीप इत्यादि परियोजना जग्गाको मूल्य र ठूलो चक्लाको अनुपलब्धताको चेपुवामा भासिँदैछ। सडक, जलविद्युत, प्रसारणलाइन जस्ता विकास पूर्वाधारहरु आयोजनामा पनि ‘जग्गा’ नै प्रमुख बाधा बन्दैछ। जग्गाको मुखबोली भाउ लगाएर बिक्री मूल्य वा अधिग्रहणको मुआब्जामा च्याँखे थाप्ने विकृती गाढा हुँदा कुनै पनि व्यवसायिक परियोजना गर्न सरकार वा निजी क्षेत्र दुवैलाई हम्मे-हम्मे पर्ने अवस्था सिर्जना भएको छ।

देउराली जनता फर्मास्युटिकल्सका कार्यकारी निर्देशक हरिभक्त शर्मा पनि नेपालमा जग्गाको चल्तीको मूल्यमा उत्पादनमूलक उद्योगहरु गर्न सम्भाव्य हुन छोडेको बताउँछन्।  ‘भएजति सबै पैसा जग्गामा हाल्नुपर्ने भएपछि कसले गर्न चाहन्छ उद्योगमा लगानी?,’ शर्मा प्रश्न गर्छन्।

औषधि उत्पादक कम्पनी देउराली जनताको उद्योगको क्षमता विस्तारको योजना छ यतिबेला। तर काठमाडौंको धापासीमा रहेको  प्लान्टलाई जग्गाकै कारण यही ठाउँमा बढाउने सम्भावना नभएपछि उपत्यकाबाहिर जानुपर्ने बाध्यता छ।

शर्मा भन्छन‍्, ‘काठमाडौंमा त उद्योग खोल्ने अवस्था कहाँ रह्यो र अब? एक त यहाँ श्रमिक महँगो छ भने जग्गाको मूल्यले नै लागत असाध्यै महँगो पर्छ, ठूलो फ्याक्ट्री राख्नै सकिँदैन। यसको असर उत्पादन/संचालन खर्चसम्म पर्दा उत्पादनको लागत पनि महँगिन्छ। अनि कसरी प्रतिस्पर्धा गर्ने?’ 

धापासीमा आनाकै ६० लाखसम्म भन्न थालेकाले यहाँ उद्योगको क्षमता विस्तार गर्ने सम्भावना टरेको उनी बताउँछन्। भन्छन्, ‘जग्गाको मूल्यका कारण काठमाडौं मात्र नभएर शहरी क्षेत्रआसपास अब सानातिनाबाहेक कुनै पनि किसिमका उद्योग स्केलमा जान नसक्ने भइसकेको छ। स्केलमा जान नसक्ने अवस्थामा हामी कसरी अन्‍तरराष्ट्रिय प्रतिस्पर्धा गर्न सक्छौं?’

पर्यटन व्यवसायी शाक्य होटल ल्याउन पनि जग्गाको मूल्यको अड्चन असाध्यै बढेको बताउँछन्। परियोजनाको २० देखि बढीमा २५ प्रतिशत मात्र जमिनमा हाल्नुपर्ने अवस्थामा होटल वित्तीय रुपमा आकर्षक हुने भएपनि नेपालमा अहिले होटल गर्दा जग्गाकै लागत ४० प्रतिशतमाथि पुगिसकेको उनको हिसाब छ।

नगरकोटमै यतिबेला शाक्य, सीई समुह र पृथ्वीबहादुर पाँडेको लगानीमा २५ रोपनीमा मिश्रित प्रयोजनका रियल इस्टेट प्रडक्टहरुसहितको 'द हब नगरकोट' परियोजना बन्दै छ। यो पाँडेसँग भएकै जमिनमा ल्याउन लागेकाले पनि तुलनात्मक रुपमा सहज भएको भनाइ शाक्यको छ। अन्यथा नगरकोटमा तीन दशकअघि रोपनीको ५ हजार हाराहारीमा पाइने जमीन यतिबेला एक करोडभन्दा कममा नपाइने उनको अनुभव छ। यो भनेको झन्डै दुई हजार गुणाको वृद्धि हो।

नगरकोटमा क्लब हिमालय निर्माणका लागि सन् १९८८ मा ३० रोपनी जग्गा किन्दाको बखत सम्झिँदै शाक्य भन्छन् – ‘त्यतिबेला त्यहाँ सबैभन्दा महँगो भनेको जग्गा रोपनीको ५ देखि बढीमा १० हजारमा आरामले पाइन्थ्यो। हाम्रो होटल भएको ठाउँ मलाई असाध्यै मन परेको र सबैभन्दा राम्रो पनि भएकाले मलाई त्यही जमिन चाहिएको तर जग्गाधनी (जीवनकुमार मास्के) ले बेच्नै खोजेनन्। त्यसैलै मैले चलेको भाउमा चार गुणा बढी रोपनीको ४२ हजार हालेर किनेको थिएँ। अहिले त्यहाँ ठिकठाको जग्गा पनि रोपनीको एक-डेढ करोडभन्दा कममा पाइँदैन।'

क्लब हिमालयमा जग्गामा समेत गरी १० करोड रुपैयाँ हाराहारी लगानी गरेका उनी त्यो सबै पैसा त्यतिबेला जग्गामै हालेको भए नगरकोटमा दुई तीन वटा डाँडो नै आउने र अहिले त्यो अर्बौंको पुग्ने हिसाब लाउँछन्। भन्छन्, 'जग्गाबाट बसीबसी यसरी फलिफाप हुने भएपछि मान्छेले उद्योग-व्यवसाय किन गर्ने? जग्गा किनेर छोड्दा नै जितिने रछ त!'

अर्कोतर्फ, उद्योगका लागि बिघौं खुला जमिन चाहिने भएकाले उद्योगीले नयाँ उद्योग लगाउनु पर्दा अहिले प्रायः खेत नै किन्ने हुन्। तर बिजुलीसम्म पुगेको भित्री ठाउँमा पनि खेत वा बाँझो जग्गा छोइनसक्नु भइसकेको छ। उद्योगीहरुका अनुसार अहिले विराटनगर, वीरगंज जस्ता चल्तीका औद्योगिक करिडोरमा बाटोबाट नजिक पर्ने जग्गा बिघाको २० करोडभन्दा कममा पाइँदैन। 

बुटवल-भैरहवा करिडोरका धेरै ठाउँमा कठ्ठाको ३० देखि ४० लाख रुपैयाँ भन्न थालिएको नेपाल उद्योग वाणिज्य महासंघ (एफएनसीसीआई) को उद्योग समितिका सभापति भरत आचार्य बताउँछन्। अरुतिर पनि आधारभूत औद्योगिक पूर्वाधार समेत पुगेको जमीनको दाम बिघाको दुई करोडमाथि पुगिसकेको उद्योगीहरुको भनाइ छ।

‘हामीले अहिले भारत र चीनका उद्योगहरुसँग प्रतिस्पर्धा गर्नुपर्ने स्थिति छ। एक त उनीहरुको तुलनामा हाम्रो उत्पादनमा ‘इकोनोमिज अफ स्केल’ (परिमाणमा उत्पादन गर्नसक्ने क्षमता) सानो छ भने अर्को उद्योगले जग्गा प्राप्ति गर्ने मोडेल पनि उनीहरुको भन्दा हामीकहाँ ज्यादै नै खर्चिलो छ,’ एफएनसीसीआईका उद्योग समिति सभापति आचार्य भन्छन्, ‘यस्तोमा उद्योग कसरी आउने, आइहाले पनि कसरी प्रतिस्पर्धा गरेर टिक्ने?’

उनका अनुसार, उद्योगका लागि उत्तिकै लगानी भारतमा गर्दा जग्गाको लागत १०% माथि जाँदैन भने चीनमा सरकारले नै लिजमा उपलब्ध  गराउने व्यवस्था छ। नेपालमा भने जग्गामै उद्योगको कुल लागतको ४०% भन्दा बढी लाग्छ। यसैले चीन र भारतको उत्पादन लागत नेपालको भन्दा निक्कै सस्तो छ र अन्तरराष्ट्रिय प्रतिस्पर्धामा अगाडि छन्। 

जग्गामा हुने खर्चको असरले प्रोजेक्टको आकारदेखि प्रतिइकाइ उत्पादन लागतसम्म बढ्दा पनि नेपाली उद्योगको प्रतिस्पर्धी क्षमता गुमेको उद्योगीहरुको भनाइ छ। अझ विभिन्न अन्तर्राष्ट्रिय व्यापार सम्झौताअनुरुप नेपालले पाउँदै आएका सहुलियत-संरक्षणहरु पनि हट्दै गएकाले देशको औधोगिकरणमा ठूलो चुनौती उब्जिएको उनीहरु बताउँछन्।

केहीअघि बिजमाण्डूसँगको अन्तरवार्तामा उद्योगी पवन शारडाले भनेका थिए – 'अब जमिन किनेर उद्योग खोल्न पनि नसकिने भइसकेको छ। जग्गाका कारण मुलुकभित्र औद्योगिकरणको विकासमा ब्रेक लाग्ने देखिएको छ। जग्गाको भाउ आकासिएको आकासियै छ। उद्योगलाई अब सरकारले जमिन उपलब्ध गराउनुपर्छ।'

पूर्वसचिव विमल वाग्लेको विश्लेषणमा पनि बेपत्तासँग महँगिएको जग्गाको मूल्य अहिले औद्योगिक-व्यवसायिक वातावरणका लागि सबैभन्दा ठूलो समस्या बनेको छ। जग्गाको मूल्यकै कारण कुनै विदेशी एक्स्पोर्ट प्रोमोसन जोन खोल्छु र त्यसको प्लट निजीक्षेत्रलाई बेच्छु भनेर नेपाल आउने सम्भावना नै मर्दै गएको पनि उनको भनाइ छ।

स्टिल र सिमेन्ट जस्ता ठूलो क्षेत्रफल र अर्बौं लगानी चाहिने (क्यापिटल इन्टेन्सिभ) उद्योगहरु खोल्न बिघौं जमिन चाहिन्छ। उद्योगीहरुको भनाइलाई पत्याउने हो भने अहिले प्रतिस्पर्धात्‍मक आकारको सिमेन्‍ट प्‍लान्ट लगाउन ४० देखि ५० बिघा र डन्डी उद्योग खोल्न कमसेकम १५ बिघा जग्गा चाहिन्छ। यसबाट पनि अनुमान लगाउन सकिन्छ – उद्योगका लागि जग्गामा मात्र गर्नुपर्ने लगानीको आकार।

यस्तोमा नयाँ परियोजना, उद्योगधन्दाका लागि जग्गा किन्न खोजेको सुइँको पाउनासाथ स्थानीयले रातारात दाम बढाउन थाल्ने र जग्गा दलाल पनि सलबलाउने विकृत्ती मौलाएको पूर्वसचिव किशोर थापा बताउँछन्। उनी भन्छन्, ‘कृषियोग्य जमिन नै पनि कुनै किसानले किन्न खोज्यो भने त्यसको दाम अलग्गै हुन्छ, तर कुनै परियोजनाका लागि अधिग्रहण गर्न खोजेको भन्ने थाहा पाउनेबित्तिकै एकाएक दाम ह्वात्तै बढ्छ।’

यससँगै मिल्दोजुल्दो टिप्पणी छ पूर्वसचिव वाग्लेको पनि। भन्छन्, ‘कुनै उद्योग आउने थाहा पाउनेवित्तिकै जग्गाको कृत्रिम मूल्यवृद्धि भइहाल्छ। बिचौलिया/दलाल छिरेर जग्गाधनीसँग उद्योगपति/व्यवसायीको सोझो सम्पर्कै गर्न नदिएर भाउ रातारात बढाइदिने विकृति छ। उद्योगहरुका लागि अहिले जग्गा असाध्यै ठूलो समस्या बनेको छ।’ 

ठूला उद्योगलाई जग्गा जुटाउन मुस्किल

नेपालमा उद्योगले चाहिने जमिन लिनसक्ने तीनवटा विकल्प छन्। एउटा – औद्योगिक क्षेत्रमा सरकारबाट लिजमा लिने। दोस्रो – विशेष आर्थिक क्षेत्र  (सेज) भित्रको जमिन लिजमा लिएर उद्योग चलाउने र तेस्रो, उद्योग आफैंले खरिद गर्ने। 

यीमध्ये अहिले भएका औद्योगिक क्षेत्रमा ठूला उद्योगहरुका लागि चाहिने क्षेत्रफलको जमिन पाउनै नसकिरहेको उद्योगीहरुको भनाइ छ। अर्कोतर्फ, अहिले भएका सेज साना आकारका भएकाले दुई-तीन बिघाभन्दा धेरै जमिन चाहिने उद्योग त्यहाँ आउन सक्ने अवस्था नै नरहेको व्यवसायीहरु बताउँछन्। 

‘कुनै उद्योगका लागि अहिले १०-२० बिघा वा एक-दुई सय रोपनी जग्गा चाहियो भने अहिले सं‍चालनमा रहेका औद्योगिक क्षेत्रहरुभित्र पाउन सम्भवै छैन। किनकि अहिले भएका औद्योगिक क्षेत्रमा त्यो क्षमताका दुई-तीनवटाभन्दा बढी उद्योग अटाउने खाली ठाउँ नै उपलब्ध छैन,’ एफएनसीसीआईका उद्योग समिति सभापति आचार्य भन्छन्।

सरकारले देशभरका १४ ठाउँमा नयाँ सेज विकास गर्ने योजना बनाएकोमा भैरहवाको मात्र सकिएको छ।  बाराको सिमरा सेज (५६४ हेक्टर) लाई गार्मेन्ट प्रोसेसिङका लागि ग्राह्यता दिने बताइएको छ। नेपालगंज (३४८ हेक्टर) झापा (३०० हेक्टर), विराटनगर सेज (२०० हेक्टर) र धनगढी (१८० हेक्टर) बाहेक अन्य प्रस्तावित सेजमध्ये अधिकांश सय हेक्टरभन्दा साना छन्। झापामा चिनियाँ लगानीमा १६०० हेक्टरको छुट्टै वृहत इन्डष्ट्रियल पार्कको योजना बनेपछि पूर्वप्रस्तावित सेज भने अन्योलमा छ। 

औद्योगिक क्षेत्र वा सेजमा जमिन पाइहाले पनि नेपालको विद्यमान फाइनान्सिङ मोडेलबाट लगानी जुटाउन सकिंदैन। किनकी त्यसभित्र बनाइने भौतिक संरचाहरुलाई बैंकले धितो नमान्ने भएकाले प्रोजेक्ट फाइनिसिङ हुँदैन। सरकारले उपलब्ध गराएको औद्योगिक क्षेत्रका उद्योगको भौतिक पूर्वाधारका आधारमा बैंकले लगानी नगर्ने भएपछि शतप्रतिसत इक्विटी लाएर उद्योग चलाउन कठिन रहेको एफएनसीसीआईका आचार्यको भनाइ छ। यसकारण सरकारले लिज अवधिभरका लागि स्वामित्व हस्तान्तरण गरिदिने नियम ल्याउनुपर्ने पनि उनी सुझाउँछन्। 

साथै, सरकारले प्रयोगबिहीन रहेका ठूला जमिनलाई औद्योगिक प्रयोजनमा मात्रै प्रयोग गर्न पाउने गरि निजी क्षेत्रलाई सहुलियतमा खरिद गर्ने व्यवस्था गर्ने वा ठूलाऔद्योगिक क्षेत्रहरु चाँडो संचालनमा ल्याउनुपर्ने उद्योगीहरुको दलिल छ।